서울 신축 청약, 13억 넘는 은평·고척 아파트 정말 살만할까?

2025년 서울 분양시장에 등장한 희소한 두 단지, 은평구 '힐스테이트 메디알레'와 구로구 '고척 푸르지오 힐스테이트'. 분양가, 입지, 교통, 미분양 현황까지 분석해드립니다.

서울 신축, 희소하지만 비싸다

공급 절벽, 분양단지는 줄었는데 가격은 오른다

서울에 집 한 채 갖고 싶다는 마음, 누구나 공감할 거예요. 그런데 현실은 녹록지 않죠.

 

특히 2025년 서울 분양시장은 정말 숨 막힐 정도로 '귀해졌어요'. 1분기 동안 서울에서 일반분양된 물량은 고작 482가구, 경기도는 1,179가구. 작년 대비 절반 넘게 줄었습니다.

 

2025~2027년 수도권 입주 예정 아파트는 약 31만5,852가구로, 직전 3년간 평균보다 57.3%나 줄었어요. 이른바 공급 가뭄이죠.

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은평 힐스테이트 메디알레: 강북 대장 후보, 분양가는?

서울 서북권 대장주가 될까?

힐스테이트 메디알레는 은평 대조1구역 재개발 사업의 일부로, 총 2,451가구 중 483가구가 일반분양 대상입니다.

 

5월 19일 특별공급 접수가 시작되며, 역세권(3, 6호선 불광역 도보 10분)·초품아·평지 입지를 갖춰 강북권 신축 희소성을 노릴 수 있죠.

 

GTX-A 연신내역도 가까워서 서울역까지 6분대 진입도 가능해요. 입지 조건만 보면 많은 분들이 기다려왔던 재건축 단지라 할 만해요.

분양가가 강남급? 심리적 장벽 존재

하지만 문제는 역시나 분양가예요. 전용 74㎡ 기준 분양 최고가는 13억7,820만 원. 84㎡도 아닌 74㎡가 이 가격입니다. 은평구 치고는 과감한 책정이죠.

 

게다가 국평(84㎡)은 조합원 물량으로 빠지고, 일반분양은 전용 51~74㎡만 남았어요. 선호도 높은 중대형은 손에 넣기 어렵다는 점도 아쉬운 부분입니다.

 

저도 현장 조사차 불광역에 들렀다가, 이 단지 부근에서 홍보관을 봤어요. 주변에선 기대와 걱정이 교차하는 분위기였습니다. "이 정도면 강남 아니야?"라는 말도 들렸고요.

항목	내용
단지명	힐스테이트 메디알레
위치	서울 은평구 대조1구역
일반분양 수	483가구
전용면적	51~74㎡
최고 분양가	13억7,820만 원 (74㎡)

힐스테이트 메디알레 자세히 보기

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고척 푸르지오 힐스테이트: 15년 만의 신축, 하지만?

서남권 분양가의 기준이 바뀌다

‘고척 푸르지오 힐스테이트’는 구로구 고척동에 들어서는 단지로, 983가구 중 576가구를 일반분양합니다.

 

특공 접수는 5월 19일. 전용 84㎡ 기준 최고 분양가는 12억4,060만 원으로, 인근 시세보다 약 2억 원 높게 책정됐습니다.

 

특이한 점은 추첨제 물량이 60%에 달한다는 점인데요, 무주택자 외에도 자산 여유 있는 분들에게도 기회가 열려 있어요.

문제는 교통… 그리고 가격에 대한 의문

다만 입지는 아쉽습니다. 가장 가까운 1호선 개봉역까지 도보 25분. 역세권이라 보기 어렵죠. 광역 교통망도 아직은 부족하고요.

 

고척동엔 15년간 신축이 없었던 만큼, 희소가치 프리미엄은 인정할 만합니다. 하지만 서울 평균 분양가가 3.3㎡당 4,700만 원을 넘어선 상황이라도, 이 단지에 12억이 맞는지에 대한 시장 반응은 엇갈려요.

푸르지오 공식 홈페이지 바로가기

항목	내용
단지명	고척 푸르지오 힐스테이트
위치	서울 구로구 고척동
일반분양 수	576가구
전용면적	59~84㎡
최고 분양가	12억4,060만 원 (84㎡)

청약 일정 확인하기

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서울도 미분양? 고분양가 리스크 현실화

서울 아파트도 안 팔린다?

고분양가가 이어지다 보니 서울에서도 미분양이 현실로 다가오고 있어요. 국토교통부에 따르면 2025년 3월 말 기준, 서울 미분양 아파트는 942가구. 강동구(287가구), 동대문구(170가구), 강서구(145가구) 순이었어요.

 

특히 강서구 화곡동 더리브스카이 아파트는 작년 3월 입주했는데, 아직 94가구가 미분양 상태입니다. "서울은 무조건 완판"이라는 공식이 무너지고 있는 거죠.

• 고분양가 → 심리적 부담 증가
• 교통망 부족 → 수요 분산
• 입지 대비 가성비 의문 → 경쟁력 약화

분양가·미분양 현황 확인하기

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결론: 서울 분양, 입지보다 가격을 보세요

서울 분양이 귀하긴 해요. 하지만 귀하다고 다 좋은 건 아니에요. 분양가는 계속 오르고 있고, 실수요자 입장에선 부담이 커지는 구조죠.

 

실제로 서울도 이제는 청약이 몰리지 않는 단지가 나오고 있고, 미분양도 점점 늘고 있어요. 당첨만 되면 로또였던 시대는 점점 저물어가고 있습니다.

 

입지만 볼 게 아니라 가격과 미래 가치, 자금 계획까지 꼼꼼히 따져야 할 때예요. 신중하게 보고 접근하세요. 괜히 덜컥 당첨됐다가 자금 마련 안 되면 낭패니까요.

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 고분양가 단지도 분양 받는 게 유리한가요?

A. 입지와 인프라, 향후 시세 상승 여지가 있다면 고려할 수 있지만, 지금처럼 미분양이 나오는 상황에선 더욱 신중한 판단이 필요합니다.

Q2. 후분양 단지는 어떤 장단점이 있나요?

A. 입주까지 기다릴 필요가 없고 실물을 보고 결정할 수 있는 장점이 있지만, 중도금 대출이나 자금 마련이 빠듯해질 수 있습니다.

Q3. 서울 외곽 분양 단지도 청약 경쟁률이 높나요?

A. 희소성이나 브랜드가 있다면 경쟁률이 높을 수 있으나, 분양가가 부담스러우면 오히려 미달 사례도 존재합니다.

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